Sachverhalt / Begründung:

Bei der Stadt Bramsche ist ein Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren gem. § 63 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) eingegangen. Geplant ist die Umnutzung einer ehemaligen Hofstelle zu einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten einschl. notwendiger Stellplätze an der Linkenstraße  im Ortsteil Engter. In diesem Bereich existiert kein Bebauungsplan, die Verwaltung hat zunächst fristwahrend das Einvernehmen gem. § 36 i.V.m. § 34 BauGB versagt. Aufgrund des unmittelbaren Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe liegt in diesem Bereich eine klassische Gemengelage vor.

In einem Umkreis von rd. 200 m befinden sich u.a. ein Metallbaubetrieb, eine Landmaschinenreparaturwerkstatt, ein Elektro- und Sanitärbetrieb sowie eine kleinere Tischlerei, die zum Teil emittierende Betriebe darstellen. Der in der Anlage zur Vorlage dargestellte Planbereich stellt sich zur Zeit als Mischgebiet mit einer (noch) ausgewogenen Mischung von Wohnen und Gewerbe dar. Durch die deutliche Verdichtung der Wohnbebauung, die durch den vorliegenden Bauantrag geplant ist, steht zu befürchten, dass das Mischgebiet sich in Richtung eines faktischen Wohngebietes entwickelt, was wiederum negative Auswirkungen auf die Entwicklung vorhandener Gewerbebetriebe haben könnte.

Für eine ganzheitliche Betrachtung und Steuerung der Gemengelage erstreckt sich der vorgeschlagene Geltungsbereich entlang der Vördener Straße bzw. Venner Straße bis an den Zubringer der B 218 und umfasst eine Gesamtfläche von rd. 13 ha. Im Norden befindet sich ein landwirtschaftlicher Betrieb, der aufgrund seiner Viehhaltung gutachterlich hinsichtlich Gerüchen zu beurteilen ist. Dort befinden sich auch zwei denkmalgeschützte Gebäude mit tlw. gastronomischer Nutzung. Im Westen und Süden des Plangebietes besteht entlang der Vördener Straße bzw. Venner Straße eine gemischte Nutzung aus Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen und Gewerbe. Ansonsten umfasst der Geltungsbereich ehemalige Hofstellen, die zum Wohnen bzw. für die Unterbringung von Handwerksbetrieben genutzt werden, und dem landwirtschaftlichen Betrieb dienendes Grünland.

Vor dem Hintergrund der örtlichen Gemengelage und ausgelöst durch den jetzt vorliegenden Bauantrag empfiehlt die Verwaltung die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Im Zuge des Planverfahrens ist eine genaue Bestandsaufnahme mit Dokumentation der Immissionssituation erforderlich. Ziel ist es, die Nutzungen im Plangebiet städtebaulich zu ordnen und planungsrechtlich zu sichern und zu einem ausgeglichenen Miteinander der unterschiedlichen Nutzungen zu kommen. Die ersten Überlegungen der Bauverwaltung gehen dahin, den nördlichen Geltungsbereich in Richtung eines MD (Dorfgebiet) zu entwickeln und den südlichen Bereich als Mischgebiet (MI). Nach erster Einschätzung sind aber nicht alle Betriebe bzw. Betriebsteile mischgebietsverträglich. Vor diesem Hintergrund erwägt die Verwaltung, das Mischgebiet gem. § 1 (10) BauNVO zu gliedern und für bestimmte Betriebe bzw. Betriebsteile eine sog. „Fremdkörperfestsetzung“ zu treffen, die diesen Betrieben bzw. Betriebsteilen einen überwirkenden Bestandsschutz verschafft. Parallel ist auf Grundlage einzuholender Gutachten über das vertretbare Maß zusätzlicher Wohnbebauung zu entscheiden. Die Bauverwaltung erwägt, den Gremien eine Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten je Gebäude vorzuschlagen, um ein „Kippen“ des Mischgebietes in eine andere Baugebietskategorie zu unterbinden. Die Bauverwaltung weist darauf hin, dass es sich bei den vorstehend beschriebenen Planinhalten um erste Überlegungen handelt, die rechtlich noch zu vertiefen und mit den Planbeteiligten zu erörtern sind. Die Bauverwaltung geht ferner davon aus, dass das Planverfahren längere Zeit in Anspruch nehmen wird und wird dem Rat vorschlagen, parallel eine Veränderungssperre zu erlassen.

Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB ist durchzuführen. Dabei ist die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und deren voraussichtlichen Auswirkungen öffentlich zu unterrichten.

Ferner sind die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gem. § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufzufordern.

Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB wird eine Umweltprüfung mit Eingriffsregelung und spezieller Artenschutzprüfung durchgeführt. Dabei werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet, sowie Maßnahmen zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft formuliert. Der genaue Umfang der faunistischen Kartierungen sowie die Abgrenzung des Untersuchungsraumes selbiger sind mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) abzustimmen. Das fragmentierte FFH-Gebiet „Mausohr Wochenstubengebiet Osnabrücker Raum“ (Gebiets Nr. 335) befindet sich mit einer Teilfläche (Kirchturm der Ev.-Lutherischen Kirchengemeinde Engter) etwa 380 m südlich des Geltungsbereiches. Es ist eine FFH-Verträglichkeitsvorstudie zu erarbeiten, welche der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) als Grundlage zur Verträglichkeitsvorprüfung dient. Im Rahmen einer gutachterlichen Beurteilung werden Verkehrs- und Gewerbelärm als auch der Geruch der Tierhaltungsanlage abgearbeitet.

Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes soll die notwendige 39. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) gem. § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB durchgeführt. Die Abgrenzung der beiden Geltungsbereiche ist deckungsgleich. Mit der Vorlage 546 hat die Verwaltung eine Flächennutzungsplanänderung vorgeschlagen.

Beschlussvorschlag:

1.    Der Bebauungsplan Nr. 172 „Linkenstraße"  wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgestellt.
 

2.    Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB wird eine Umweltprüfung mit spezieller Artenschutzprüfung (SAP) und Eingriffsregelung durchgeführt. Dabei werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet.

3.    Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden, werden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 BauGB unterrichtet und zur Äußerung, auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.

4.    Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird durchgeführt.

5.    Der genaue Geltungsbereich liegt in den Fluren 11 und 12 der Gemarkung Engter und ist im beiliegenden Kartenausschnitt kenntlich gemacht.