Sachverhalt / Begründung:

Änderungen im Bebauungsplanentwurf zur Offenlegung:

Die Verwaltung empfiehlt, den überbaubaren Bereich auf dem Flurstück 16/6 für den dort ansässigen Saalbetrieb zu erweitern (rot umrandet), um bauliche Entwicklungsmöglichkeiten zu schaffen.

Die Architekten haben darauf hingewiesen, dass die textliche Festsetzung für die anzunehmende Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens beim Bau einer Tiefgarage, die die Höhe eines Vollgeschosses nicht erreicht (max. 1,40 m oberhalb der Geländeoberfläche), nicht eindeutig formuliert ist. Es wird eine redaktionelle Änderung vorgenommen, die sich lediglich auf die Formulierung der Festsetzung bezieht und den Architekten vorgibt, dass die Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens bei 1,90 m anzunehmen ist. Die maximal zulässigen Gesamthöhe von 11,00 m bleibt davon unberührt.

Geänderte Formulierung der textl. Festsetzung (Änderung rot markiert):

§ 1       Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO i.V.m. § 16 BauNVO):

a)        Gartenweg: Als unterer Bezugspunkt zur Bestimmung der Gebäudehöhe ist die über Normalhöhenull (ü.NHN) angegebene Höhe der vorhandenen Straßenmitte (mit 63,47 ü.NHN) anzunehmen. Der Höhenbezugspunkte ist in der Planzeichnung als HSM gekennzeichnet. Die Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens ist mindestens 0,25 m über Straßenmitte anzunehmen und darf den vorgenannten Höhenbezugspunkt um maximal 0,65 m überschreiten.

Die Höhe des fertigen Erdgeschossfußbodens ist beim Bau einer Tiefgarage, die die Höhe eines Vollgeschosses nicht erreicht (max. 1,40 m oberhalb der Geländeoberfläche), maximal 1,90 m über dem Höhenbezugspunkt anzunehmen.

Anmerkungen aus der Sitzung des Ortsrates v. 09.06.2020:

Aus dem Ortsrat Engter sind im Zuge der Beratung des Offenlegungsbeschlusses in der Sitzung am 09.06.2020 Anregungen und Hinweise zur Planung aufgekommen, die im Folgenden erläutert werden:

Keine ortstypische Gestaltung der neuen Wohnbebauung

Es werden Bedenken gegen die Gestaltung des Neubaus geäußert. Das geplante Staffelgeschoss und das Flachdach passen nicht in die örtliche Umgebung.

Das Gebäude soll in moderner Bauweise, die häufig ein Staffelgeschoss und eine flachere Dachform aufweist, errichtet werden und setzt damit einen modernen Akzent in der ansonsten einheitlich gestalteten Umgebung. Da es sich bei einem Staffelgeschoss um ein Geschoss handelt, das gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückspringt und eine kleinere Grundfläche hat, wirkt der Baukörper bzw. die Gebäudehöhe im Bezug auf die vorhandenen Gebäude nicht störend auf die Umgebung. Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,00 m und die Anzahl der Vollgeschosse (max. 2) leiten sich aus der Bestandsbebauung in der direkten Umgebung ab. Architektonisch ist nicht zu empfehlen, einfach ein Flachdach oder flach geneigtes Dach gegen ein Satteldach auszutauschen.

Höhenentwicklung / Auffüllung des Geländes / Oberflächenentwässerung

Es gibt Bedenken, dass das neue Gebäude auf einem höheren Geländeniveau als die vorhandenen Wohnhäuser am Gartenweg errichtet wird und die 1,40 m der Tiefgarage oberhalb der Geländeoberfläche eine massive Wand gegenüber den Nachbargebäuden bildet. Ferner wird befürchtet, dass das komplette Grundstück aufgefüllt wird. Bei stärkeren Regenfällen könnte es zu Überflutungen im Bestand führen.

Als unterer Höhenbezugspunkt wird die Mitte der vorhandenen Straße, die beim einem Ausbau um 15-20 cm aufgehöht wird, angenommen. Es wird nicht bestritten, dass das Tiefgaragengeschoss sichtbar ist. Allerdings sind auch die Vorteile dieser Lösung zu berücksichtigen. Die Nachbarschaft wird in keinster Weise durch Fahrbewegungen auf dem Grundstück beeinträchtigt. Die Verwaltung plädiert bei Mehrfamilienhäusern grundsätzlich dafür, Stellplätze in Tiefgaragen zu realisieren (aktuelles Beispiel: Mehrfamilienhausbebauung „Penter Weg“, B-Plan 168).

Die Versickerung des anfallenden Oberflächenwassers ist vorrangig auf dem Grundstück vorzunehmen. Ein Bodengutachten bestätigt die Versickerungsfähigkeit des Bodens. Jeder Bauherr ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Wasser von seinem Grundstück nicht auf Nachbargrundstücke fließt. Aus Sicht der Verwaltung ist nicht erkennbar, wieso das bei diesem Bauvorhaben nicht gewährleistet werden könnte.

Lärmschutzwand

Die geplante Lärmschutzwand mit einer Höhe von 2,00 m in Relation zu der geplanten Höhe von 11 Metern des Mehrfamilienhauses ist nicht zielführend.

Zur Abschirmung der Lärmimmissionen insb. durch die Pkw-Stellplätze und den Außenbereich ist aktiver Schallschutz u.a. in Form einer Lärmschutzwand erforderlich, wobei die Lärmschutzmaßnahme möglichst nah an der Lärmquelle ansetzen muss. In der schalltechnischen Beurteilung wurde eine 2,00 m hohe Wand anhand der geplanten Bebauung simuliert, um den Lärm an der Quelle abzuschwächen. Eine höhere Wand ist aus städtebaulichen Gründen nicht wünschenswert. Für die Simulation wurden Immissionspunkte in allen Geschossen am Gebäude angenommen und dann die Lärmminderung durch die Lärmschutzwand ermittelt. Die im Bebauungsplan festgesetzte Lärmschutzwand schwächt die Lärmemissionen ab, reicht alleine aber nicht aus, um die Orientierungswerte für eine Wohnbebauung einzuhalten. Zusätzlich ist der Schallleistungspegel des Kühlaggregats zu reduzieren. Die Kombination aus Lärmschutzwand und Kühlaggregat führt zur Einhaltung der Orientierungswerte und zur Bebaubarkeit des Grundstückes im westlichen Bereich.

Keine ausreichende Berücksichtigung des Saalbetriebes im Schallgutachten

Es wird angezweifelt, dass die Feierlichkeiten des Saalbetriebes im Schallgutachten ausreichend berücksichtigt wurden.

In der schalltechnischen Beurteilung sind die berücksichtigten Lärmquellen aufgeführt. U.a. ist der Saalbetrieb mit einem durchschnittlichen Innenlärmpegel von 85 dB(A) berücksichtigt. Es handelt sich um einen anerkannten Referenzwert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Der Durchschnittswert umfasst auch Abweichungen von höheren Lärmpegeln, die bei einer Feierlichkeit temporär auftreten können.

Beschwerden über Lärm durch den Saalbetrieb

Es wird befürchtet, dass sich die neuen Anwohner nachts über den Lärm des Saalbetriebes beschweren, auch wenn formal die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Mit Umsetzung der aktiven Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzwand und technische Aufrüstung des Kühlaggregats) werden die Orientierungswerte nachts für eine Wohnnutzung innerhalb des ausgewiesenen Bauteppichs auf dem Flurstück 10/4 eingehalten. Die Lärmvorsoge für die neuen Anwohner ist gewährleistet. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass es trotz Einhaltung der Orientierungswerte zu Beschwerden der (neuen) Anwohner kommt. Deshalb wird dem Investor wird empfohlen, einen entsprechenden Hinweis in die Mietverträge aufzunehmen. Wichtiger für den Saalbetrieb ist allerdings die Tatsache, dass durch die v.g. Maßnahmen die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden und damit Rechtssicherheit für den Fortbestand des Saalbetriebes besteht.

Stellung des Gebäudes / Ausrichtung der Balkone

Laut dem Ortsrat sammelt bzw. verstärkt sich der Schall in dem Innenhof des U-förmigen Gebäudes. Nicht nachvollziehbar sei die Ausrichtung der Balkone in Richtung viel befahrener Straße bzw. Saalbetriebt. Um das Lärmproblem zu lösen, wird vorgeschlagen, das Gebäude zu drehen, sodass die Balkone von den Lärmquellen abgewandt sind und das Treppenhaus in Richtung Saalbetrieb liegt und eine lärmabschirmende Wirkung hat.

Das Schallgutachten legt dar, dass sich mit der Umsetzung der aktiven Schallschutzmaßnahmen der Schall nicht im Innenhof sammelt. Wandöffnungen am Gebäude in Richtung des Saalbetriebes wurden vermieden. Die Balkone sind nicht zur relevanten Lärmquelle (Saalbetrieb) ausgerichtet. Eine Überschreitung durch Verkehrslärm gibt es auf dem Flurstück 10/4 nicht.

Das Grundstück darf nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaut werden. Der Bauteppich gibt den Rahmen für den Standort des Gebäudes vor. Wenn der Bauteppich (auch hinsichtlich der eingeschränkten Bebaubarkeit des Grundstückes aus Immissionsgründen) eine Drehung des Gebäudes zulässt, wäre der Ansatz grundsätzlich denkbar. Letztlich liegt die Entscheidung, wie das Grundstück bebaut wird, beim Eigentümer, solange die Vorgaben des Bebauungsplanes eingehalten werden. Eine zusätzliche Festsetzung hinsichtlich der Stellung des Gebäudes ist aus Immissionsschutzgründen nicht erforderlich, da die Orientierungswerte innerhalb des überbaubaren Bereiches eingehalten werden.

Änderung der Bauweise / neuer Standort

Aus dem Ortsrat kommt der Vorschlag, dem Investor für den Bau des Wohngebäudes ein Grundstück in einem anderen Baugebiet im Ortsteil anzubieten und den ehemaligen Bolzplatz mit Gebäuden zu bebauen, die sich in die Umgebung einfügen.

Aus Sicht der Verwaltung fügt sich das Wohngebäude ein. Geschosswohnungsbau ist in der unmittelbaren Umgebung vorhanden, wobei auch die festgesetzte Geschossigkeit und die Gebäudehöhe im Vergleich zu den bestehenden Gebäuden identisch sind. Der Bau des Wohngebäudes an anderer Stelle liegt in der Entscheidung des Eigentümers.

Festsetzung als Grünfläche

Es wird vorgeschlagen, auf dem Flurstück 10/4 im Bebauungsplan eine Grünfläche festzusetzen, um eine Bebauung auszuschließen.

Der Vorschlag ist nicht tragbar. Zum einen bietet sich das Grundstück für eine zusätzliche Wohnbebauung an und stellt einen Lückenschluss dar. Ein Baurecht nach § 34 BauGB besteht bereits ohne Bebauungsplan. Zum anderen ist eine Wohnnutzung auf dem Grundstück aus immissionsschutzrechtlicher Sicht möglich, wenn die im Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen umgesetzt werden. Bei einer Festsetzung als Grünfläche ist eine Bebauung unzulässig. Der Eigentümer wird in seinen Grundrechten beschnitten (drohende Entschädigungsansprüche!), da das Grundstück als Wohnbauland erworben wurde und gem. § 34 BauGB bereits Baurecht bestand.

Erforderlichkeit einer Tiefgarage

Der Bau einer Tiefgarage oberhalb der Geländeoberfläche von 1,40 m wird hinsichtlich der Höhe oberhalb des Geländes kritisiert und für nicht erforderlich gehalten.

Die Tiefgarage ist sinnvoll, um den ruhenden Verkehr gebündelt über eine Zu-/Abfahrt zu organisieren. Beim Geschosswohnungsbau ist ein Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit (WE) anzusetzen. Bei 20 geplanten Wohneinheiten müssen demzufolge 30 Stellplätze nachgewiesen. Die Tiefgarage hat den Vorteil, dass sich der ruhende Verkehr nicht sichtbar auf dem Grundstück befindet, weniger Fläche versiegelt wird, sowie der Zu-/Abfahrtverkehr gebündelt ist und sich nicht auf einen Großteil des Grundstückes verteilt. Dies führt zu weniger Lärmimmissionen für die angrenzenden Anlieger. Die Gesamthöhe von max. 11,00 m beinhaltet auch das halbe Geschoss der Tiefgarage.